一線城市房價將跌30% 二三線將緊隨暴跌

qiuxd2100 · 發表于 2010-4-30 12:52:39

有兩種觀點，一種是潘石屹的觀點：房價不會降，因為開發商有錢；另一種是，炒房客將會去二三線城市。

　　這兩種觀點是相關聯的，都是為了維護高房價。可是，開發商真的有錢嗎？而且，開發商的錢多得可以撐起中國的房價嗎？不錯，2009年，開發商享受了中國30年來房地產開發的最大暴利，上市公司的龍頭老大萬科總市值一度接近2000億。可是別忘記了，萬科的總市值現在只有800萬，滬深兩市123家房地產上市公司，總市值已經跌去60%，你還談什么有錢？從市場層面來看，房地產總市值跌去多少，對應的房價也將跌去多少，只不過股市在前而樓市在后。

　　再說，用開發商有錢來威脅中國社會就是不降價，那是一件很可笑的事。現在，中央政府對房地產的產業政策還有一項沒有收回，那就是開發商自有資金比例。我的分析是，如果開發商抱著一套房子都不賣就是不降價的破罐子破摔的心態來抗拒住宅的民生化趨勢，中央政府將很快回收這一政策，將開發商的自有資金比例提高到35%，甚至50%。那么，開發商還有錢嗎？所以，認清大勢、降價銷售，讓房價回歸到合理的價格，是現階段房價的大趨勢。

　　讓我們再來看看第二種觀點，炒房客會去中國二三線城市。這個觀點的潛臺詞是，他們還將繼續推高房價。在今年年初，王石、潘石屹在唱多中國房價時，我就警告他們，開發商對房價走勢集體誤判，任志強說今年中國70個大中城市房價會上漲5%，那是不可能的。

　　至于炒房客只是開發商暴利的寄生蟲，房價下降趨勢不可逆轉，幾個炒房客掀不起什么大浪，所以房價下降也不僅只是一線城市的事。首先，中國的大中城市共處在一個政策層面下，住房信貸政策、財稅政策和房地產產業政策，不管是在什么城市都是一樣的。盡管在成都、長沙等幾個城市，還有一幫貪官和奸商正支撐高房價，那是蚍蜉撼樹自不量力。

　　其次，高房價的撒手锏中央政府還沒有使用出來，那就是貨幣政策。無論是哪個城市，都在使用人民幣，不可能是在用美元買房子。人民幣盡管放出去很多，但是并沒有失控，現在只要央行動用貨幣工具來回收流動性，炒房客從銀行騙取的貸款就將面臨回收，這兩年炒房客所賺的錢也將基本被套在大量的房產上，很多人資金鏈將會斷裂，還有什么錢去二三線城市炒樓？

　　第三，二三線城市房價盡管不如一線城市那么高，但是，泡沫的嚴重程度如出一轍，大量的城市居民買不起房子，依靠炒房客來哄抬高房價，當地的城市居民也不可能答應，一旦惹怒老百姓，這個城市的市長不一定還能做下去。

　　所以，從全國70個大中城市普漲再到普跌，是30年河東30年河西的事。中國社會致力的是，讓房價合理回歸到普通居民買得起的程度，而決不允許任何人炒買炒賣胡作非為。現在，一線城市大勢已定，房價將很快跌去30%以上，隨后央行將動用貨幣工具逼迫房價繼續下行。而二三線城市，將緊隨一線城市之后，房價開始大跌，預期今年跌幅在30%左右。從此，中國住宅的民生化趨勢確立，未來的中國社會不可能再產生房價暴漲的情況，無論多少年。